BonitoCasa.it, Mediatori Mandatari

Il Mediatore di immobili è la figura professionale che si occupa dello scambio di beni immobili, prevalentemente lo scambio in compravendita o in locazione nonchè la cessione di aziende; mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. 
In forza di mandato assiste, da una parte i proprietari degli immobili e dell’altra gli acquirenti nell’acquisto di beni immobili. 
Il mediatore può ricevere l’incarico anche da una sola parte, in questo caso diviene mandatario a titolo oneroso, della quale solamente tutela gli interessi e dalla quale solamente è legittimato a pretendere il compenso. 
La forma più frequente di mediazione immobiliare ricorre nell'ausilio alla compravendita fra privati. 
Un incarico di vendita verifica la consistenza del bene esitato in vendita, ricerca un potenziale acquirente, ne riceve una proposta d’acquisto - contratto preliminare di compravendita - e rinvia le parti all'atto pubblico di compravendita. 
L’attività del mediatore, è assolutamente regolata anche a livello normativo, risulta molto importante per questo tipo di attività professionale, in quanto garantisce l’instaurazione di un rapporto combinato tra venditore e acquirente, che possono contare sul mediatore per la risoluzione di molti loro problemi. Costituisce connotazione essenziale dell'istituto della mediazione e, quindi, carattere essenziale della figura giuridica del mediatore la sua imparzialità. Ne consegue che il mediatore, nei confronti delle parti che, per effetto del suo intervento giungeranno a concludere in affare deve essere equidistante. Ciò non significa che il mediatore non possa o non debba dare assistenza e tutela alle parti, anzi, ma deve farlo in modo assolutamente equilibrato e paritetico a favore di entrambi, perché, diversamente il rapporto che ne deriverebbe finirebbe per andare fuori dal tipico schema legale della mediazione e, secondo alcuni, addirittura, andrebbe contro la legge. Il mediatore, si pone, nei rapporti con l'acquirente, come una sorta di collaboratore del venditore il che, a maggior ragione, comporta che, nei rapporti con le parti debba mantenere una perfetta imparzialità, definendo, con correttezza e precisione, il suo ruolo, facendo rilevare alle future parti stipulanti quali sono i suoi diritti nei loro confronti ed il suo ruolo nella conclusione dell'affare. Diversamente, egli finirebbe per rappresentare, in modo sbilanciato nel sinallagma contrattuale del contratto di mediazione e del futuro contratto di compravendita che ne costituisce la logica consecutio, una sola delle parti, ovvero, il venditore. Il mediatore deve essere imparziale, e ciò tanto nell'attività mediatoria propriamente detta, quanto nell'eventuale ulteriore attività di assistenza che può prestare alle parti. Ciò significa, per esempio, che il mediatore, nel raccogliere dall'acquirente la proposta di acquisto, non potrà avvalersi di clausole che contengano pattuizioni dalle quali non emerga, comunque, la sua imparzialità ed equidistanza. Deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. E’ tenuto al segreto professionale, risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e può prestare fidejussione per una delle parti. 
Il mediatore che non manifesta ad un contraente il nome dell'altro risponde dell'esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato. 
Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all'altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l'altro, ferma restando la responsabilità del mediatore. L’intera attività è regolamentata dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. I riferimenti normativi che interessano l’attività sono gli artt. da 1754 a 1759 del codice civile. 
La preparazione professionale del mediatore necessita della conoscenza di nozioni di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Il mediatore può richiedere l’iscrizione anche nel ruolo di perito ed esperto nelle stime immobiliari e nell'elenco dei consulenti tecnici del tribunale (CTU) di competenza. 
Dato che si tratta di una figura di tipo professionale per l’esercizio della professione la legge assicura la persona anche dal punto di vista morale, in particolare questi sono i requisiti che deve possedere:

Non essere interdetto, inabilitato, fallito, condannato per delitti e per ogni altro reato per il quale la legge preveda la pena della reclusione non inferiore a due anni e al massimo a cinque anni.
Non essere stato sottoposto a normative antimafia.
Non essere assoggettato a sanzioni amministrative accessorie.

E’ chiaro che quest’ultima tipologia di requisiti deve essere assicurata da parte della Camera di Commercio, che ha il compito di controllare che non sussistano in alcun modo per il richiedente l’iscrizione. Se tutti i requisiti sono stati rispettati, se gli esami sostenuti sono stati superati e se l’iscrizione al REA è andata a buon fine, allora la qualifica di mediatore risulterà valida a tutti gli effetti. 
Con la mediazione, la legge riconosce al mediatore che svolge un’attività con la quale mette in contatto due o più parti, il diritto ad un compenso che, gli usi, quantificano in una percentuale sul valore dell’operazione. 
Il diritto al compenso del mediatore (provvigione) matura già con l'accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore ed in ogni caso in cui il mediatore abbia messo le parti in contatto fra di loro anche se la conclusione dell’affare è avvenuta successivamente. Non qualsiasi attività di mediazione dà diritto alla provvigione, ma solo quella legata da un nesso di causalità alla conclusione dell’affare. E’ questo un principio assodato nella giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, la quale precisa altresì che è onere del mediatore che fa valere il diritto alla provvigione di provare sia di aver posto i contraenti in contatto tra loro, sia che in seguito a questo contatto ed eventualmente all'ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell'affare.
E’ obbligo del mediatore, a seguito dell’art. 18 della Legge n. 57/2001, a stipulare una polizza assicurativa a garanzia dei rischi professionali derivanti dall’esercizio della propria professione e al deposito di tutta la modulistica necessaria per l’espletamento della sua attività presso la Camera di Commercio.